不動産売却でかかる税金はいくら？ー知らないと損する特例も解説

2026年5月9日 2026年5月7日吉田　亮介

吉田　亮介

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

不動産を売却すると、多くの方が気になるのが

「税金ってどれくらいかかるの？」
「売れた金額に対して課税されるの？」
「できるだけ税金を減らす方法はある？」

という点です。

特に、自宅売却や相続不動産の売却では、税金の知識があるかないかで、手元に残る金額が大きく変わることがあります。

ただ実際には、

内容が難しい
用語が分かりづらい
税理士に相談する前に概要を知りたい

という方も多いと思います。

この記事では、

不動産売却時にかかる主な税金
譲渡所得税の仕組み
よく使われる特例（3,000万円控除など）
注意点と勘違いしやすいポイント

を、できるだけ分かりやすく整理して解説します。

1. 不動産売却で発生する主な税金

まず前提として、不動産を売ったからといって必ず高額な税金がかかるわけではありません。

実際には、「利益が出たかどうか」が非常に重要です。

(1) 売却時に関係する主な税金

主に次のような税金があります。

譲渡所得税
住民税
印紙税
（場合によっては）復興特別所得税

この中で特に重要なのが、譲渡所得税です。

2. 「譲渡所得」とは？

まずここを理解すると、全体が分かりやすくなります。

譲渡所得とは、簡単に言うと「売却で得た利益」のことです。

つまり、実際に売れた価格そのままに課税されるわけではありません。

(1) 譲渡所得の計算イメージ

基本的な考え方は次の通りです。

売却価格 −（購入価格＋購入時諸費用＋売却時諸費用）＝譲渡所得

例えば、2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却しても、

仲介手数料
登記費用
リフォーム費用

などを差し引くことができます。

つまり、「実際の利益」に対して課税されるというイメージです。

3. 所有期間で税率が変わる

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって変わります。

(1) 短期譲渡所得（5年以下）

所有期間が5年以下の場合、税率は概ね、

所得税：約30％
住民税：約9％

これらの合計で約39％前後と、かなり高めの税率になります。

(2) 長期譲渡所得（5年超）

所有期間が5年を超える場合、税率は概ね、

所得税：約15％
住民税：約5％

これらの合計で約20％前後になります。

このように、売却した不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで、税負担は大きく変わります。

4. 知らないと損する「3,000万円特別控除」

3,000万円特別控除とは、不動産売却の中でもご自宅を売却した場合に適用される特別控除です。

(1) 3,000万円特別控除とは？

ご自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

つまり、利益が3,000万円以下なら税金が発生しないケースもあるということです。

(2) 3,000万円控除の主な条件

① 自宅であること

投資用不動産（賃貸物件など）ではなく、実際に住んでいた住宅である必要があります。

② 親族間売買ではないこと

家族や親族への売却は対象外です。

③ 一定期間内であること

住まなくなってから長期間経過すると、適用できない場合があります。

④ 過去に特例を利用していないか

一定期間内で重複利用できないケースがあります。

これらが主な条件ですが、実際には細かい条件もあるため最終的には税理士確認が重要です。

また、最近増えているのが、相続した実家の売却です。

この場合も、条件を満たせば「被相続人居住用家屋等の特例」などが使える可能性があります。

特例を使えるかどうかで、税額が大きく変わるケースもありますので、税理士にしっかり確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら残るか」も非常に重要です。

特に押さえておきたいポイントは次の通りです。

税金は「利益」に対してかかる
所有期間で税率が変わる
3,000万円控除は非常に強力
特例には条件と申告が必要

不動産売却の税金は、知らないだけで損をすることが本当に多い分野です。

だからこそ、

売却前の確認
早めの相談
税理士・不動産会社との連携

が非常に重要になります。

売却価格だけに目を向けるのではなく、「税引後でいくら残るか」まで考えることが、後悔しない不動産売却につながります。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。