空き家は放置NG！ー維持コストと売却タイミングの考え方

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

近年、空き家に関する相談は非常に増えています。

• 相続した実家が空き家になっている
• 住み替え後、そのまま放置している
• 将来的に使うかもしれず判断できない

このような状況は珍しくありません。

ただ、空き家は「持っているだけだから損はしていない」と思われがちですが、実際には所有しているだけでコストやリスクが発生し続けています。

さらに、放置期間が長くなるほど、

• 建物の劣化
• 売却価格の下落
• 管理負担の増加

につながるケースも少なくありません。

この記事では、

• 空き家を放置するリスク
• 実際にかかる維持コスト
• 売却タイミングの考え方
• 「今は売らない」という選択の注意点

を、実務目線で分かりやすく解説します。

1. なぜ空き家問題が増えているのか

空き家問題の背景には、次のような事情があります。

• 高齢化
• 相続の増加
• 人口減少
• 実家を使わない子世代の増加

特に相続では、「とりあえず残している」というケースが非常に多いです。

ただ、空き家は時間が経つほど、“資産”から“負担”、"不動産"から"負動産"に変わる可能性があります。

2. 空き家を放置すると何が起きるのか

ここが最も重要なポイントです。

(1) 建物の劣化が急速に進む

人が住まなくなった家は、劣化が早くなります。

理由はシンプルで、

• 換気しない
• 通水しない
• 湿気がこもる

からです。

すると、

• カビ
• 木部腐食
• シロアリ
• 雨漏り悪化

などが発生しやすくなります。

実際、住んでいた頃は問題なかった家が、数年空き家にしただけで急激に傷むケースは珍しくありません。

(2) 固定資産税などの維持費がかかり続ける

空き家でも、所有している限り様々な費用が発生します。

代表的なのは次のようなものです。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 草刈り・清掃費などの維持管理費

つまり、「使っていないのにお金だけ出ていく」状態になります。

(3) 近隣トラブルの原因になる

空き家を放置すると近隣にも大きな影響を及ぼします。

例えば、

• 雑草の繁茂
• 害虫・害獣
• 不法侵入
• ゴミの不法投棄
• 台風時の飛散リスク

などです。

特に近年は、近隣住民からの苦情で問題化するケースも増えています。

(4) “特定空家”になるリスクがある

さらに状態が悪化すると、行政から「特定空家」に指定される可能性があります。

これは、倒壊の危険性や衛生上有害と認められる、景観が悪化する要因になるなどがある空き家です。

特定空家になると、大きな問題は税金です。

通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置があります。

しかし特定空家になると、この軽減が外れる可能性があります。

つまり、固定資産税が大幅増加するケースがあるということです。

3. 空き家は「古くなるほど売りにくい」

この点も非常に重要です。

多くの方が、「いつか売ればいい」と考えますが、不動産は基本的に時間が経つほど建物価値が下がる傾向があります。

そのため、いつかいつかと考えあぐねているうちに建物の価値はどんどん下がることになり、それだけ売れづらくなります。

特に木造住宅は劣化の影響が大きく、築年数だけでなく、管理状態や使用状況によっても評価は変わります。

つまり、“空き家期間”そのものがマイナス評価になるケースもあります。

4. では、早く売った方がいいのか？

結論から言えば、「今後、家を使う予定がないなら早めの検討」が基本です。

もちろん、

• 自分の家、実家としての思い入れ
• 他の相続人との調整（価格や時期など）
• 売却を決断するタイミング

もあるため、一概には言えません。

ただ実際には「もっと早く動けば良かった」という声をよく聞きます。

5. 早期売却のメリット

(1) 劣化前に売れる

建物の状態が良いほど、売却価格は高くなるし買主様の反応も良くなります。

(2) 維持費負担を止められる

固定資産税や維持管理費の支払いから解放されます。

空き家は、長期保有するほど“じわじわコストが積み上がる資産”です。

(3) 売却の選択肢が多くなる

建物の状態が良ければ、

• 中古住宅としてそのまま売る
• リフォーム済み物件として売る
• 古家付土地として売る

など、売却方法の選択肢が増えるため、柔軟な販売戦略が取れます。

6. 「今は売らない」という選択をするなら

もちろん、保有継続が悪いわけではありません。

様々な理由やご事情によっては今すぐ売却するのが難しいケースもあります。

ただし、その場合はそのまま“放置”ではなく“管理”することが必要です。

最低限やるべきこととしては、

• 定期的な換気
• 通水
• 草刈り
• 郵便物確認
• 外部点検

遠方の場合は、不動産会社等による管理サービスの活用も選択肢の一つです。

7. 空き家売却でよくある相談

お客様からいただくのは、次のような相談が非常に多いです。

(1) 建物が古すぎて売れないのでは？

この場合には、現在の建物状況を十分に確認した上で建物が使えるのか判断し、難しければ古家付土地として売却する方法があります。

(2) 荷物が大量に残っている

建物込みで売却する場合、建物内の荷物・家財等については原則所有者様の費用負担で全て処分していただくことになります。

この場合、基本的にはリサイクル業者様等よりお見積もりをいただき、十分にご検討いただいた上で依頼することとなりますので、撤去作業自体はお客様の負担にならないようになるため問題ないかと思います。

なお、大きく値下げして売却する場合など、荷物等は一切撤去せずに現状のまま売却することもあります。

(3) 相続登記していない

これもよく寄せられるご相談ですが、この場合にも全く問題ありません。

もちろん相続登記は必須となりますが、信頼できる司法書士をご紹介できますので安心してお任せいただければと思います。

このように、空き家の売却には様々なご相談を受けることがありますが、余程のことがない限り売却は可能です。

まとめ

空き家は、所有しているだけでも

• 維持費
• 劣化
• 管理負担
• 税リスク

が発生します。

特に注意したいのは、「まだ売らなくても大丈夫」という気持ちが数年単位で大きな差になるという点です。

重要なのは、売るか、持つかではなく、“どう管理・判断するか”です。

もし、今後住む予定がない、管理が負担、相続後そのままという状況なら、一度、現時点の価値や選択肢を確認してみることをおすすめします。

空き家は、早めに動くほど選択肢があります。

「まだ先でいい」と放置するより、まずは現状を整理すること。

それが、将来的な損失やトラブルを防ぐ第一歩になります。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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