いくら手元に残る？ー売却後の“本当の手取り額”の計算方法

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

不動産を売却するとき、多くの方が最初に気にするのは、「この家はいくらで売れるのか」という点です。

もちろん売却価格は重要ですが、本当に大切なのは「最終的にいくら手元に残るのか」だと思います。

例えば、同じ3,000万円で売れた人でも、住宅ローン残高や諸費用によって、実際の手取り額は数百万円単位で変わることがあります。

売却価格だけを見て資金計画を立ててしまうと、

• 住み替え資金が足りない
• ローン完済後に現金がほとんど残らない
• 税金の支払いを忘れていた

といった事態にもなりかねません。

今回は、不動産売却後の「本当の手取り額」の考え方について分かりやすく解説します。

1. 売却価格＝手取り額ではない

まず知っておきたいのは、売却価格と手取り額は全く別物ということです。

例えば、「2,500万円で売れた」と聞くと、そのまま2,500万円が手元に入るようなイメージを持つ方もいます。

しかし実際には、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローンの返済
• 税金

などの諸経費が差し引かれます。

つまり、売却価格から様々な費用を差し引いた金額が、本当の意味での手取り額になります。

2. 手取り額の基本計算式

まずはシンプルな考え方を押さえましょう。

手取り額は、売却価格 − 売却にかかった費用 − ローン残高 − 税金で考えます。

実際には細かな費用もありますが、基本的にはこの考え方で大丈夫です。

3. 売却時にかかる主な費用

では具体的にどんな費用が発生するのでしょうか。

(1) 仲介手数料

不動産会社へ支払う成功報酬で、一般的には売却価格 × 3％ + 6万円（税別）で算出されます。

例えば3,000万円で売却した場合、仲介手数料は約100万円程度になります。

売却価格が高くなるほど、仲介手数料も大きくなります。

(2) 登記関係費用

例えば、登記簿上の住所が現住所と異なる場合は表示変更登記、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要になります。

また、これから相続して売却する方は、相続登記費用がかかりますし、建物に未登記部分があればその登記も必要です。

これらの登記は、司法書士（一部は土地家屋調査士）へ依頼することが一般的で、数万円程度の費用がかかります。

(3) 印紙税

売買契約書には印紙税がかかります。

金額は契約金額によって異なりますが、数千円から数万円程度が一般的です。

例えば、売買価格が2,000万円の場合、印紙代は10,000円です。

(4) その他の費用

状況によっては、

• 境界確定測量費
• 建物解体費
• 残置物撤去費

などが発生する場合もあります。

特に相続した空き家や古家付き土地では、想定外の費用になることもあります。

4. 見落としやすい住宅ローン残高

住み替え相談で最も多いのが、「思ったより住宅ローンが残っていた」というケースです。

例えば、

• 売却価格：2,500万円
• ローン残高：2,000万円

の場合、売却代金の大部分はローン返済に充てられます。

つまり、売却価格が高く見えても、実際の手取り額は大きく減ることがあります。

売却を検討する際は、まず金融機関から返済予定額を確認しておくことが重要です。

5. 税金が発生するケースもある

不動産売却では、利益が出た場合に税金が発生することがあります。

これを譲渡所得税といいます。

ただし、

• マイホームの3,000万円特別控除
• 相続不動産の特例

などを利用できるケースも多いため、実際には税金がかからない場合も少なくありません。

とはいえ、税金が発生する可能性を考慮せずに資金計画を立てるのは危険です。

売却前に確認しておくことをおすすめします。

6. 住み替えでは特に手取り額が重要

住み替えの場合、手取り額はそのまま次の住まいの資金計画に影響します。

例えば、

• 頭金
• 引っ越し費用
• 家具家電購入費
• リフォーム費用

などです。

売却価格だけを見て新居購入を進めてしまうと、想定より自己資金が少なくなり、計画が狂うこともあります。

だからこそ、住み替えでは「いくらで売れるか」よりも「いくら残るか」を重視する必要があります。

7. 手取り額を増やすためにできること

手取り額は、必ずしも売却価格だけで決まるわけではありません。

例えば、

• 適切な価格設定を行う
• 売却条件を整理する
• 税制特例を活用する
• 不要な費用発生を防ぐ

ことで、結果的に手元に残る金額を増やせる可能性があります。

特に税制特例は効果が大きいため、早めの確認がおすすめです。

まとめ

不動産売却で本当に重要なのは、「いくらで売れるか」ではなく、「最終的にいくら残るか」です。

売却価格からは、

• 仲介手数料
• 登記費用
• ローン残高
• 税金

などの諸経費が差し引かれます。

そのため、「査定価格だけを見て判断する」のではなく、「手取り額ベースで資金計画を立てる」ことが大切です。

特に住み替えや相続不動産の売却では、手取り額の把握がその後の計画を大きく左右します。

売却を検討し始めたら、まずは査定価格だけでなく、『実際にいくら手元に残るのか』まで確認しておくことをおすすめします。

そうすることで、売却後の資金計画をより現実的に考えられるようになるでしょう。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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