住宅ローン控除でいくら戻る？仕組みと条件をわかりやすく解説

2026年8月1日 2026年7月27日吉田　亮介

吉田　亮介

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

マイホーム購入を検討している方なら、一度は「住宅ローン控除」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した人が受けられる税金の優遇制度です。

「住宅ローンを組むと税金が戻ってくるって聞いたけど、実際いくら戻るの？」

「誰でも利用できる制度なの？」

このような疑問を持つ方も多いでしょう。

今回は、住宅ローン控除の仕組みや控除額の計算方法、適用されるための条件について、住宅購入を検討している方向けにわかりやすく解説します。

1. 住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合に、一定期間、所得税などから控除を受けられる制度です。

簡単にいうと、住宅ローンの年末残高に応じて、支払う税金が安くなる制度です。

例えば、年末時点で住宅ローン残高が3,000万円ある場合、その一定割合が所得税などから控除されます。

ただし、控除できる金額には住宅の種類や入居時期による上限があります。

2. 住宅ローン控除はいくら戻る？

住宅ローン控除の基本的な計算方法は、年末時点の住宅ローン残高 × 控除率です。

現在の制度では、控除率は原則として0.7％となっています。

例えば、

年末住宅ローン残高：3,000万円
控除率：0.7％

の場合、

3,000万円 × 0.7％＝ 21万円

となり、その年の所得税などから最大21万円が控除されます。

ただし、実際に戻る金額は納めている所得税額などによって変わります。

所得税が15万円の場合、住宅ローン控除額が21万円あっても、所得税から控除できるのは15万円までです。

なお、控除しきれない分については住民税から一部控除される場合があります。

3. 住宅ローン控除を受けるための主な条件

住宅ローン控除を利用するには、いくつかの条件があります。

代表的な条件は以下のとおりです。

(1) 自分が住む住宅であること

住宅ローン控除は、購入した住宅を本人が居住用として使用する場合に利用できます。

投資用マンションや賃貸目的の住宅購入では、原則として対象になりません。

(2) 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

住宅ローン控除を利用するには、住宅ローンの返済期間が10年以上必要です。

短期間で返済するローンの場合、対象外となります。

(3) 所得金額が一定以下であること

住宅ローン控除には所得制限があります。

一定以上の所得がある場合は、制度を利用できません。

(4) 床面積などの条件を満たすこと

住宅の床面積にも条件があります。

住宅の種類や制度改正によって条件は変わりますが、床面積要件が設定されています。

4. 新築住宅と中古住宅で違いはある？

住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく中古住宅でも利用できます。

ただし、住宅性能によって控除できる借入限度額が異なります。

現在の制度では、以下のような住宅性能が重視されています。

認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

省エネ性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が大きく設定されています。

5. 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要？

住宅ローン控除を初めて利用する場合は、原則として確定申告が必要です。

購入した翌年に確定申告を行い、必要書類を提出します。

給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできるケースがあります。

6. 住宅ローン控除を最大限活用するポイント

住宅ローン控除を有効に活用するためには、住宅選びの段階から意識することが大切です。

(1) 住宅性能を確認する

同じ価格の住宅でも、省エネ性能などによって控除対象額が変わる場合があります。

購入前に、

省エネ基準を満たしているか
認定住宅に該当するか

を確認しましょう。

(2) 借入額だけで判断しない

「住宅ローン控除があるから、借入額を増やした方がお得」と考える方もいますが、住宅ローンは長期間返済するものです。

控除額だけではなく、

毎月の返済額
金利上昇リスク
将来の生活費

も含めて無理のない資金計画を立てることが重要です。

まとめ｜住宅ローン控除を理解して賢く住宅購入を

住宅ローン控除は、住宅購入時の大きなメリットとなる制度です。

ポイントをまとめると、

住宅ローン残高に応じて税金が控除される
現在の控除率は原則0.7％
住宅性能によって控除対象額が変わる
利用するには一定の条件がある
初年度は確定申告が必要

という制度です。

住宅購入は人生の中でも大きな買い物です。

住宅ローン控除などの制度を正しく理解し、自分に合った資金計画を立てることで、安心してマイホーム購入を進めることができます。

住宅購入をご検討の際は、物件価格だけではなく、税制や住宅ローンも含めた総合的な資金計画を考えることが大切です。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。