売却を成功させる“戦略の作り方”──広告・価格調整・公開範囲まで

2026年1月17日 2026年1月12日吉田　亮介

吉田　亮介

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

不動産は「売り出せば売れる」ものではありません。

同じ物件でも、販売戦略の立て方次第で「売れる早さ」「最終的な価格」には大きな差 が生まれます。

この記事では、

周辺相場をどう読み取るか
どんな広告戦略が有効か
価格調整と情報公開の考え方

をセットで解説し、売却を成功に導くための戦略の組み立て方を分かりやすく整理します。

1. なぜ「販売戦略」が必要なのか？

多くの売却がうまくいかない原因は、「価格だけ決めて、戦略を考えていない」 ことです。

周辺相場を無視した価格設定
どんな買主に向けた物件なのかが不明確
広告の打ち出し方が弱い
値下げの判断が遅れる

こうした状態では、反響が出にくく、結果的に値下げを繰り返すことになりがちです。

2. ステップ① 周辺相場を“正しく”把握する

まずは戦略の土台となる 相場分析 です。

(1) 見るべき相場は3種類

現在売り出し中の価格（競合）
実際に成約した価格（成約相場）
売れるまでにかかった期間

特に重要なのは、「売り出し価格」ではなく 「成約価格」 です。

(2) 周辺相場を見るときのポイント

同じ町名・駅距離・学区
築年数 ±5年以内
面積・間取りが近い　など

ここで「どの価格帯の物件が、どれくらいの期間で売れているか」を把握すると、戦略の方向性が見えてきます。

3. ステップ② ターゲット買主を明確にする

次に考えるのが 「誰に買ってもらう物件か」 です。

例：

ファミリー層（学区・広さ・生活利便）
共働き世帯（駅距離・築浅・設備）
投資家（利回り・価格・賃貸需要）

これらのターゲットが決まると、

強調すべきポイント
写真の撮り方
広告文の内容

が自然と定まります。

4. ステップ③ 広告戦略を組み立てる

(1) 写真が反響の8割を決める

ポータルサイトでは、写真が第一印象です。

明るい時間帯に撮影
室内は片付け・清掃後
部屋の奥行きが伝わる構図
水回り・玄関は必須

写真が弱いと、価格以前に「見られません」。

● 広告文は「条件」より「暮らし」を伝える

単なるスペック羅列ではなく、

どんな生活ができるか
周辺環境の魅力
実際に住んで感じたメリット

を盛り込むことで、反響の質が上がります。

5. ステップ④ 価格戦略は“最初の1か月”が勝負

売却で最も重要なのが 初動（最初の2週間〜1か月） です。

(1) 基本の考え方

相場の上限付近でスタート
反響を見て調整する前提で設定

(2) 判断目安

2週間で問い合わせがほぼゼロ → 売り出し高すぎる
内覧はあるが申込みが入らない → 微調整検討（要因は何かを探る）
内覧多数 → 価格は適正なのであとはタイミング次第

このように、市場の反応が答えです。

6. ステップ⑤ 公開範囲のコントロール

意外と見落とされがちなのが 情報公開の範囲 です。

(1) 最初は広く公開する

ポータルサイト（アットホーム、ふれんずなど）
レインズ
不動産会社のホームページ

初動で露出を最大化することで、競争原理が働きやすくなります。

(2) 反響が弱い場合の対処

写真差し替え
キャッチコピー変更
価格調整

しばらく様子を見るという判断もありますが、「ただ放置する」のが最も危険です。

現状を把握して、常に次にどうするかを考えておくと遅れを取らず適切に対処できます。

7. よくある失敗パターン

相場より大幅に高い価格でスタート
写真・広告文を軽視
値下げの判断が遅れる
戦略を見直さないまま時間が経つ

結果として、「もっと早く、もっと高く売れたはず」 という状況になりがちです。

8. まとめ：売却は"戦略"がカギ

不動産売却は運ではなく、戦略で結果が決まります。

周辺相場を正しく把握する
ターゲット買主を明確にする
写真・広告文で魅力を最大化
初動の反響で価格を判断
公開範囲と見直しを怠らない

これらを押さえることで、無理な値下げをせず、納得のいく売却につながります。

広告の内容などは依頼する不動産会社との綿密な打ち合わせが必要になりますので、信頼できる不動産会社を探すのも重要です。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

PR

現在、株式会社ホームリンクでは売却物件を大募集中です。

実家を相続したけど不要なので処分したい。
実家の親が施設に入所したので早めに売却したい。
住み替えることにしたので今の家を売りたい。
今すぐではないけど将来の売却に向けて査定してほしい。
大まかでいいので現在の不動産価値を知りたい。
遠方で自分でできないので空き家の管理をお願いしたい。

以上のような不動産についてのお悩みを抱えていらっしゃる方やご相談があるお客様は、ぜひ当社までお気軽にご連絡ください。

古賀市、福津市、宗像市、その他の近郊エリアの不動産のことなら迅速に対応いたします。

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。