Capital Gains Tax
譲渡所得にかかる税金
個人が土地や建物を売却し利益が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを、譲渡所得または譲渡所得金額と呼びます。
1. 課税譲渡所得金額の算出
譲渡所得金額は、譲渡による収入金額（譲渡価額）から、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用（これらを取得費といいます）、及び譲渡に要した費用（譲渡費用といいます）を差し引いて計算されます。
この譲渡所得金額から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。
取得費あるいは譲渡費用として差し引けるものについては、下記を参考にしてください。
課税譲渡所得金額の計算式
- 課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 ー 取得費 ー 譲渡費用 ー 特別控除
(1) 取得費
取得費（売却した不動産を取得した時の価額や取得に要した費用）には以下のようなものがあります。
- 売却した土地や建物の購入価額（建物は減価償却後）
- 購入の際の仲介手数料
- 購入の際に支払った立ち退き料・移転料
- 売買契約書に貼付した収入印紙代
- 登録免許税や登録手数料（司法書士への登記費用）
- 不動産取得税
- 搬入費や据付費
- 建物等の取壊し費用
これらの費用については、購入時の契約書、領収証によって確認します。なお、実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%となります。
(2) 譲渡費用
譲渡費用（譲渡に要した費用）には以下のようなものがあります。
- 売却の際の仲介手数料
- 売却に伴う広告費や測量費
- 売買契約書に貼付した収入印紙代
- 売却に伴い支払う立ち退き料
- 建物等の取壊し費用
(3) 特別控除
特別控除には以下のようなものがあります。
- 居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除
- 特定住宅地造成事業等のために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
2. 長期・短期の区分
前述の計算式によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した土地建物の所有期間の区分（5年超か5年以下か）に応じた税額計算の方法によって税額を計算することになります。
そこで、まず、譲渡した土地建物の所有期間を区分する必要があります。具体的には、土地建物を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。
なお、ここで注意すべき点があります。所有期間5年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算するのではありません。譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。例えば、令和7年中の譲渡ですと、令和7年1月1日において判定しますので、令和元年12月31日以前に取得したものが長期譲渡所得、令和2年1月1日以後に取得したものは短期譲渡所得ということになります。
補足
上記によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得とを区別するわけですが、そうした場合に、取得した日とか譲渡した日というのはどういった基準で判定するかが問題となってきます。取得の日は、原則として、次の基準とされます。
- 購入の場合 → 引渡しの日（売買契約の効力発生の日によることもできます。）
なお、贈与とか相続による取得は、取得時期を引継ぐこととされています。また、譲渡の日は、原則として、土地、建物を買主に引渡した日ですが、売買契約の効力発生の日によることもできます。
3. 税金の計算
(1) 長期譲渡所得の税金の計算
長期譲渡所得（所有期間5年超）にかかる税金は、課税長期譲渡所得金額に、一律20%（所得税15%・住民税5%）の税率を乗じて計算されます。なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
長期譲渡所得の税金
- 所得税額及び住民税額 ＝ 課税長期譲渡所得金額 × 20%（所得税15%・住民税5%）
(2) 短期譲渡所得の税金の計算
短期譲渡所得（所有期間5年以下）にかかる税金は、課税短期譲渡所得金額に39%（所得税30%・住民税9%）の税率を乗じて計算されます。なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
短期譲渡所得の税金
- 所得税額及び住民税額 ＝ 課税短期譲渡所得金額 × 39%（所得税30%・住民税9%）
4. 特定の不動産を売った場合の軽減の特例措置
譲渡した土地建物が自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等のために土地を譲渡した場合等特定の場合については、一般の譲渡にくらべて、税金が軽減される特例が設けられています。
主な特例としては、次のものがあります。
- 居住用財産を売った場合の特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例
- 居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例
- 優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽減の特例
- 特定事業用資産の買換えの特例
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除
- 固定資産の交換の特例
- 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1,500万円特別控除
- 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
5. まとめ
ここでは、不動産を売却した時にかかる税金の中では一番大きな譲渡所得にかかる税金について解説しました。
確定申告のことははもちろん、譲渡損が出た場合や特例措置を利用する場合など、譲渡所得税についての詳しい内容や手続きの進め方、実際の手続きに関するご相談・ご質問などは最寄りの税務署または税理士にご確認ください。
お問い合わせ
価格査定のご依頼や売買物件へのご質問など
お気軽にお問い合わせください。