Price Assessment
不動産価格査定について
ここでは、不動産の価格査定について詳しく解説します。価格査定の方法と、それぞれの特徴をあらかじめ確認して、お客様ご自身に最適な査定方法を選択しましょう。
1. 不動産価格査定とは
不動産の価格査定とは、不動産を売るとしたらいくらくらいになるのかを不動産会社に計算してもらうことです。不動産を売却したい、または不動産を売却するかこれから検討したいとお考えのお客様にまずはじめに行っていただきたいのがこの不動産の価格査定です。
不動産会社が行う価格査定には、以下の２つの方法があります。
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定（詳細査定）
それぞれにメリット・デメリットがありますので、よく考えて依頼するようにしましょう。
2. 価格査定の方法
それでは、机上査定と訪問査定について詳しく解説します。大きな違いとしては、査定担当者が現地に行くかどうかです。
(1) 机上査定（簡易査定）
査定対象の不動産を現地で確認することなく、過去の成約事例、近隣エリアの売買状況、路線価、公示地価などのデータのみを参照して算出した価格を提示するのが机上査定です。
お客様に現地にてご対応いただく必要もなく、また、査定価格の算出も素早く行うことが可能なため、大まかな価格や相場だけを知りたい、または情報だけ欲しいというお客様に適しています。
ただし、現地に行かないため、土地の詳細な事項や建物内部の状況等は一切考慮しません。そのため、実際の価格とは異なる場合がある点がデメリットなので、今すぐではないにしても、近い将来本格的に売却を考えているというお客様には、次項の訪問査定をお勧めいたします。
(2) 訪問査定（詳細査定・実査定）
訪問査定では、査定対象の不動産について現地にて不動産の状況（土地の形状、前面道路との高低差、道路状況、日当たり、交通の便など）を詳細に確認し、また、周辺施設や環境なども同時に把握します。
建物がある場合には、室内の状況、間取り、リフォーム履歴、現在の不具合状況などを細かく聞き取り・目視調査いたします。
その上で、査定対象不動産の近隣・周辺エリアにて過去に成約となった事例（机上査定と比較してより類似した物件を参照できる）や現在の売り出し事例、路線価、固定資産評価額、公示地価、基準地価などのデータを参考に、より精度の高い査定価格を算出することができます。
3. 具体的な査定方法
ここからは、特に訪問査定（詳細査定）の内容についてもう少し深く掘り下げて解説します。
価格査定の手法については以下の3つがあります。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
取引事例比較法は土地やマンション、原価法は建物を査定するときに使う主な査定方法です。
一戸建ての場合、取引事例比較法で算出した土地価格と、原価法で算出した建物価格を合計した金額が全体の査定価格となります。
なお、収益還元法については主に賃貸物件などの収益物件を査定する際に使う手法なので、ここでは割愛させていただきます。
(1) 取引事例比較法
取引事例比較法は、主に土地の査定を行う際に用いる手法で、査定対象物件と同じような条件の物件（同一または近隣エリアに所在している、土地面積、敷地の形状、高低差など）で、実際に過去に成約した事例と比較・評価して査定価格を算出する方法です。
同じ住宅街の中にある土地であればおおよそ同じような条件であることが多いため、実際にいくらで売れたかをもとにその土地と査定対象土地を比較して、プラス要因とマイナス要因を挙げていき評点を出します。
例えば、前面道路と1m以上高低差がある土地が1,000万円で売れていたとして、査定対象土地が前面道路との高低差がなければプラス要因となり評点が加算され、1,000万円よりは高い金額になるはずです。
また、反対に、敷地の形状がきれいな整形地である土地が1,000万円で売れていたとして、査定対象土地が不整形地である、または旗竿地である場合にはマイナス要因として評点がマイナスとなり、1,000万円よりは低い金額になります。
このように、過去の成約事例と比較して査定価格を算出するのが取引事例比較法です。
(2) 原価法
原価法は、主に建物の査定を行う際に用いる手法で、次のような計算式を使います。
原価法の計算式
- 再調達価格×延床面積×残存年数÷耐用年数
➀ 再調達価格
再調達価格とは、売却物件と同じような物件を改めて新築するとした場合の金額のことです。
その計算式は、再調達原価×延床面積で、この再調達原価は国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を参照します。
② 延床面積
延床面積とは、建物の全階の床面積の合計で、例えば2階建てなら1階と2階の床面積を合計したものです。
③ 残存年数
残存年数は、耐用年数から築年数を引くことで算出します。
対象となる不動産が今後どのくらいまで使用できるかといった、不動産的価値がなくなるまでの年数を示したものです。
④ 耐用年数
耐用年数とは、建物が経済的に利用できる期間のことで、構造や利用目的に応じて税法で定められています。
例えば、木造住宅は22年、3mm以下の金属造りの住宅は19年、鉄筋コンクリート造りは47年などで、国税庁の「耐用年数表」で確認できます。
計算してみましょう
例）平成27年新築の木造住宅（120㎡）の場合、再調達原価：165,400円、耐用年数：22年、残存年数：12年なので、
- 165,400円×120㎡×12年÷22年＝10,826,182円
となり、建物の査定価格はおおよそ1,080万円となります。
注意点としては、上の価格はあくまで目安であり、実際には、建築したメーカーや間取り、設備、経年劣化、リフォーム履歴などの細かな状況の他、近隣エリアでの過去の成約事例や現在の販売事例についても確認し、総合的に判断したうえで上記の価格にプラスまたはマイナスして査定価格を算出します。
4. まとめ
ここでは、不動産の価格査定について詳しく解説しました。
宅建業法では、宅建業者が媒介価額について意見を述べるときには根拠を明らかにしなければならないと規定されています。
そのため、取引事例比較法や原価法を用いつつ、過去の成約事例などの客観的なデータやその他の様々な情報を参照したうえで、明確な根拠のある査定価格を提示する不動産会社が最も信頼できるといえます。
口頭や査定価格だけを記載した資料で査定価格を提示された場合には、本当に信頼できる宅建業者かを改めてしっかり確認した方が良いかもしれません。
お問い合わせ
価格査定のご依頼や売買物件へのご質問など
お気軽にお問い合わせください。