住み替え（買い替え）

1. 住み替えの方法

住み替えには大きく分けて以下の2つの方法があります。

• 「売り先行」方式（今の住まいを売却 → 新しい住まいを購入）
  • 先に売却することで資金計画が立てやすい
  • 売却金額が先に手元に入る（売却後の価格を確定できる）ため、予算オーバーのリスクが少ない
  • ただし、新居を見つけるまでの仮住まいが必要になる可能性がある
• 「買い先行」方式（新しい住まいを購入 → 現在の住まいを売却）
  • 住み替え先を確保した上で、じっくり売却活動ができる
  • しかし、旧居が売れるまで二重ローンになるリスクがある

2. 住み替えのポイント

• 資金計画をしっかり立てる
  • 現在の住まいの売却価格と、新居の購入価格のバランスを確認する
• 市場価格を把握する
  • 現在の自宅の相場と、希望エリアの相場を事前に調査する
• 住み替えスケジュールを明確にする
  • 売却と購入のタイミングをどう調整するか検討する
  • 引っ越しのタイミングも考慮する
• 仮住まいの必要性を検討する
  • 売り先行の場合、一時的に賃貸などに住むことを考える
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 住み替え実績のある会社を選ぶことで、スムーズに進めやすい

3. 住み替えの注意点

住み替えをスムーズに進めるためには、以下のような注意点を理解し、計画的に進めることが重要です。

(1) 住み替えにかかる費用を正確に把握する

住み替えには、単に「新しい家の購入費用」だけでなく、さまざまな費用がかかります。

主な費用：

• 売却時の費用
  • 仲介手数料、住宅ローンの一括返済手数料、抵当権抹消登記費用、譲渡所得にかかる税金など
• 購入時の費用
  • 仲介手数料、所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用、不動産取得税、住宅ローン保証料・事務手数料、火災保険料など
• 引っ越し費用
  • 引っ越し業者代、家具・家電製品の買い替え費用など
• 仮住まい費用
  • 賃貸の敷金・礼金、前家賃のほか、引越しの二重手配が必要になる場合もある

特に「売却価格−ローン残債」だけで資金を考えていると、予想以上に自己資金が不足することがあるので注意が必要です。

(2) 二重ローンのリスク

「買い先行」で住み替える場合、新居の住宅ローンと、旧居の住宅ローンが並行して発生する可能性があります。

• 旧居がすぐに売却できない場合、ローンの負担が大きくなる
• 住宅ローンの審査で「二重ローン」になることがネックとなることもある

「住み替えローン」などを利用する場合は、融資条件をしっかり確認しましょう。

(3) 売却時の注意点

① 希望価格で売れるとは限らない

査定価格と実際の売却価格は異なります。売却価格は市場の動向や買い手の需要によって変動するため、査定額よりも安くなる可能性も考慮しておく必要があります。

② 売却に時間がかかる場合がある

すぐに買い手が見つからず、売却まで数ヶ月以上かかることもあります。

• すぐに売れない場合、売却価格を下げる必要が出てくる
• 「買い先行」の場合、売却が長引くと資金繰りが厳しくなる

③ 住み替え時の税金を確認する

• 譲渡所得にかかる税金（売却益が出ると課税対象になる）
• 住民税（売却益が発生した翌年に支払う必要がある）
• ローン控除が受けられなくなる場合がある（売却時期によっては住宅ローン控除の恩恵を失うこともある）

ただし、3,000万円の特別控除などの税制優遇措置もあるため、事前に税理士や不動産会社に相談しましょう。

(4) 購入時の注意点

① 住宅ローン審査が通らない可能性がある

住み替え時の住宅ローンは、新規でローンを組むことになりますが、

• 年齢や年収、借入状況によって審査が厳しくなる
• 既存ローンがあると新しいローンが組みにくい
• 事前審査に通っても、本審査で否決されるケースもある

事前に金融機関などに相談し、住宅ローンの事前審査を受けておくことが重要です。

② 住み替え後の生活コストも考慮する

新しい家の購入価格だけでなく、

• 固定資産税の負担が増えるかどうか
• 管理費や修繕積立金（マンションの場合）
• 光熱費が上がる可能性（戸建て⇔マンションの住み替え時など）

これらを総合的に考えないと、思った以上に生活費が増えてしまうことがあります。

(5) 住み替えスケジュールの注意点

① 売却と購入のタイミングを合わせるのが難しい

• 先に売却してしまうと、新居が見つかるまでの間に「仮住まい」が必要になる
• 先に購入してしまうと、旧居の売却が長引くと「二重ローン」の負担が大きくなる

② 仮住まいの費用と手間を考慮する

• 一時的に賃貸に住むと「敷金・礼金、前家賃、仲介手数料」などの費用がかかる
• 2回の引っ越し（旧居 → 仮住まい、仮住まい → 新居への移動）が発生する
• 家具や荷物を一部「トランクルーム」に預ける場合、その費用も必要になる

仮住まいを回避するためには「買い替え特約付きの契約」や「引き渡し猶予期間の交渉」なども検討しましょう。

(6) 不動産会社選びの注意点

① 信頼できる不動産会社を選ぶ

住み替えは、売却と購入の両方を扱うため、不動産会社のサポートが重要になります。

• 売却が得意な会社かどうか
  • 売却実績や査定価格の根拠を確認する
• 購入のサポートがしっかりしているか
  • 資金計画や住宅ローンの相談に対応できるか確認する
• 住み替えの実績が豊富か
  • 売却と購入のスケジュール調整が得意か確認する

また、査定価格が異常に高すぎる会社には注意しましょう。実際の売却価格とかけ離れていると、売れ残るリスクがあります。

4. まとめ

住み替えは、「資金計画」「売却と購入のタイミング調整」「住宅ローン審査」「仮住まいの有無」など、さまざまな要素を考慮する必要があります。

特に注意すべき点は以下の5つ：

• 二重ローンのリスクを避けるために資金計画を綿密に立てる
• 売却価格が希望通りにならない可能性を考慮する
• 税金や諸費用を事前に確認し、手元資金を確保しておく
• 売却と購入のタミング調整が難しいため、スケジュールを慎重に管理する
• 信頼できる不動産会社を選ぶことが住み替え成功のカギ

事前準備をしっかり行うことで、スムーズな住み替えが可能になります。

このように、住み替えを行うのはなかなか簡単にはいきません。

当社では、お客様のご事情をしっかりお聞きした上で、最適な住み替え方法のご提案とサポートを行いますので、まずは一度ご相談ください。

目的別売却方法

• 仲介（高く売りたい）
• 買取（早く売りたい）
• 任意売却（ローン滞納）
• 相続による売却
• 空き家の売却
• 住み替え（買い替え）