任意売却（ローン滞納）

1. 任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の合意を得て市場価格に近い金額で自宅を売却する方法です。

通常、住宅ローンを滞納すると競売にかけられますが、任意売却なら競売よりも高く売れる可能性があり、引っ越し費用の確保や退去時期の調整も可能になります。

ただし、金融機関の承諾が必要で、住宅ローンの滞納が前提となる点に注意が必要です。

2. 任意売却を検討すべき方

任意売却を検討すべき方は、主に以下のような悩みや不安を抱えた方です。

(1) 住宅ローンの支払いができない不安

• 収入減少：リストラ、転職、病気、離婚などが原因で収入が減り、ローンが支払えなくなった。
• 返済額の増加：変動金利の上昇やボーナスカットが原因で、当初の返済計画が厳しくなってきた。
• 滞納が続いている：すでに数ヵ月分滞納しており、金融機関から催促が来ている。

(2) 競売になることへの恐れ

• 競売は避けたい：市場価格より安く売られ、残債が多く残る可能性がある。
• 近所に知られたくない：競売になると公告が出され、近隣の方に知られてしまう。
• 立ち退きリスク：競売後は強制退去となり、自分の都合で引っ越しができない。

(3) 家族や周囲への影響

• 家族に言い出せない：配偶者や子どもにローンが破綻していることを打ち明けられない。
• 信用情報への影響：ブラックリストに載り、今後の借入やクレジットカード利用が難しくなる。
• 子どもの学校や生活環境：引っ越しを伴うため、子どもの学校や生活に影響が出る。

(4) 任意売却に踏み切るべきかの迷い

• どこに相談すればいいかわからない：弁護士、司法書士、不動産業者など、誰に相談すべきかわからない。
• どのタイミングで決断すべきか：競売が進む前に動くべきか、それともギリギリまで粘るべきか。
• 借金が残るのではないか：売却しても住宅ローンが完済できず、債務整理が必要になるのではと不安。

(5) 次の住まいの確保

• 新しい住まいを見つけられるか：賃貸を探しても、審査に通らない可能性があるのではないか。
• 引っ越し費用がない：引っ越し費用や売却後の生活資金が確保できるか不安。
• 家族の理解を得られるか：特に子どもがいる場合、天候や環境の変化にどう対応するか悩む。

3. 任意売却のメリット

(1) 競売よりも高く売れる可能性が高い

• 競売では市場価格の5〜7割程度でしか売れないことが多いが、任意売却なら市場価格に近い金額で売却できる可能性がある。
• 売却価格が高ければ、住宅ローンの残債をより多く減らすことができる。

(2) 引っ越し費用を捻出できる場合がある

• 競売では基本的に引っ越し費用は支給されないが、任意売却なら金融機関の承諾を得て、売却代金の一部を引っ越し費用として確保できる場合がある。

(3) 残ったローンについて柔軟な対応が可能

• 競売の場合、売却後の残債を一括請求されることが多いが、任意売却なら金融機関と交渉し、無理のない分割払いなどの対応が可能。
• 一定の条件を満たせば、債務整理（個人再生・自己破産）をせずに済むこともある。

(4) 競売よりもプライバシーが守られる

• 競売になると、裁判所の公告やインターネット上に情報が公開されるため、近所や知人に知られやすい。
• 任意売却なら一般の不動産売却と同じ方法で売却できるため、周囲に知られにくい。

(5) 退去時期の調整が可能

• 競売では落札者の都合で強制的に立ち退かされるが、任意売却なら買主と相談して、ある程度の猶予をもって引っ越しができる。
• 「売却後も一定期間住み続ける交渉」も可能な場合がある。

(6) ブラックリスト（信用情報）への影響が最小限に抑えられる場合がある

• 競売や自己破産をすると、信用情報に最大10年間傷がつくことがあるが、任意売却なら信用情報の回復が早まる可能性がある。

4. 任意売却のデメリット

(1) 住宅ローンの滞納が前提となる

• 任意売却は、住宅ローンを滞納しないと基本的にはできない。
• 1〜3ヶ月の滞納が必要になるため、その間の延滞情報が信用情報（ブラックリスト）に登録される。

(2) 金融機関の承諾が必要

• 競売と違い、金融機関が売却を認めなければ進められない。
• 売却価格や買主の条件など、金融機関の意向に沿わないと成立しない場合がある。

(3) ローン残債が残る可能性が高い

• 市場価格で売却できても、ローン残高をすべて返済できない場合が多い。
• 残債務の返済交渉が必要になり、場合によっては分割払いを続けることになる。

(4) 新しい住まいの確保が難しくなる場合がある

• 信用情報に傷がつくため、賃貸住宅の審査に通りにくくなることがある。
• 連帯保証人を求められたり、保証会社の審査が厳しくなる可能性がある。

(5) 買い手が見つからないリスクがある

• 任意売却は一般市場での売却となるため、すぐに買い手が見つかるとは限らない。
• 売れなかった場合、最終的には競売になってしまう可能性がある。

(6) 専門家のサポートが必要

• 金融機関との交渉や手続きが複雑なため、任意売却に強い不動産業者や弁護士、司法書士のサポートが必要になる。
• 信頼できる業者を見つけないと、手続きがスムーズに進まないこともある。

5. まとめ

任意売却は、競売よりも多くのメリットがあるものの、金融機関との交渉や手続きの複雑さから、専門家のサポートが不可欠です。

早めに不動産業者や弁護士、司法書士などに相談することで、より良い条件で進められる可能性が高くなります。

当社では、任意売却の案件を担当した経験がある担当者が、お客様のご事情やご要望に寄り添いスムーズに任意売却を進められるよう全力でサポートいたしますので、住宅ローンのことでお悩みのお客様はぜひ一度早めにご相談ください。

目的別売却方法

• 仲介（高く売りたい）
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