売却前に知っておくべき「告知義務」と契約不適合責任の基本

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

不動産売却で後を絶たないのが、「売ったあとに発覚するトラブル」です。

その多くは、

• 告知事項の伝え漏れ
• 契約不適合責任に対する理解不足

が原因です。

「知らなかった」
「大したことじゃないと思っていた」

この判断が、後から損害賠償や契約解除につながるケースも珍しくありません。

この記事では、売主様が最低限知っておくべき

• 告知義務とは何か
• 契約不適合責任の基本
• 実際に起こりやすいトラブル例
• トラブルを防ぐための考え方

を、できるだけ噛み砕いて解説します。

1. 告知義務とは何か？

(1) 告知義務＝「買主の判断に影響する事実を伝える義務」

告知義務とは、物件に関する重要な事実を、売主が買主に伝える義務のことです。

ポイントは、「売主がどう感じるか」ではなく「買主の購入判断に影響するかどうか」です。

(2) 告知が必要になりやすい代表例

以下は、特にトラブルになりやすい告知事項です。

① 物理的瑕疵

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き
• 給排水管の不具合

過去に修理していても、事実として発生していた場合は告知対象になることがあります。

② 心理的瑕疵

• 自殺・他殺・事故死
• 火災による死亡事故 など

「もう何年も前だから大丈夫」という自己判断は危険です。

告知の要否は、事案の内容・経過年数・地域性などを総合的に判断します。

③ 環境的瑕疵・近隣トラブル

• 近隣からの騒音・悪臭
• 反社会的勢力との関係
• 境界トラブル

「個人的な感情の問題」と思われがちですが、客観的に継続性があるものは告知対象になり得ます。

2. 「知らなかった」は通用するのか？

結論から言うと、本当に知らなかった場合は、原則として告知義務違反にはなりません。

ただし注意点があります。

• 知っていたのに軽く考えていた
• 過去に指摘されたことがある
• 修理・クレーム履歴がある

こうした場合は、「知らなかった」では済まされない可能性が高くなります。

判断に迷う場合は、必ず不動産会社に事前相談するのが安全です。

3. 契約不適合責任とは？

(1) 契約不適合責任＝「契約内容と違う場合の売主責任」

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は 契約不適合責任 に変わりました。

簡単に言うと、

• 契約書に記載された内容と実際の物件の状態が違う

この場合、売主が責任を問われる制度です。

(2) 買主が請求できる主な内容

契約不適合が認められた場合、買主は以下を請求できます。

• 修補（修理）
• 代金減額
• 損害賠償
• 契約解除（重大な場合）

売却後であっても、一定期間は責任が残る点が重要です。

4. 契約不適合責任は免責できる？

多くの中古住宅売買では、「契約不適合責任を免責・一部免責」とする特約を設けます。

ただし、ここで非常に重要なポイントがあります。

(1) ❌ 告知義務違反がある場合、免責は効かない

• 知っていた不具合を告知しなかった
• 事実と異なる説明をした

この場合、免責特約があっても売主責任を問われる可能性があります。

つまり、免責＝何でも隠していいではありません。

5. よくあるトラブル事例

ケース①：雨漏りを告知しなかった

→ 売却後に再発
→ 修理費＋損害賠償請求

ケース②：近隣トラブルを説明しなかった

→ 入居後に問題化
→ 契約解除を求められる

ケース③：「直したから大丈夫」と自己判断

→ 修理履歴を告知せず
→ 告知義務違反と判断

いずれも、事前に正直に伝えていれば防げた可能性が高い事例です。

6. トラブルを防ぐために売主が意識すべきこと

(1) 判断に迷ったら「告知する」方向で

告知したからといって、必ず売れなくなるわけではありません。

むしろ、後から発覚する方がリスクは大きいです。

(2) 書面で残す

• 重要事項説明書
• 付帯設備表
• 物件状況報告書

口頭ではなく、必ず書面に残すことが重要です。

(3) 不動産会社と情報を共有する

売主だけで判断せず、

• 過去の経緯
• 修理履歴
• 気になっている点

はすべて担当者に伝えましょう。

それが、結果的に売主自身を守ることにつながります。

まとめ｜正直な情報開示が最大のトラブル対策

告知義務と契約不適合責任は、「売主にとって不利な制度」に見えがちですが、実際は逆です。

• 正しく告知する
• 契約内容を明確にする
• 不動産会社と連携する

この3点を押さえれば、不要なトラブルの大半は防げます。

不動産売却は、「売れたら終わり」ではありません。

安心して売却を終えるために、売却前の準備こそが最重要です。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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