こんな落とし穴が！？売却で失敗しがちな5つのポイント

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、思わぬトラブルや落とし穴にはまってしまう方も少なくありません。

特に「こんなはずじゃなかった…」と後悔するのは、売却前の準備不足や知識不足が原因です。

今回は、不動産売却でよくあるトラブルとその対策について、5つの重要ポイントに絞って詳しく解説します。

事前に知っておくだけで、リスク回避につながりますので、ぜひ参考にしてください！

【ポイント1】価格交渉で想定より大幅な値引きに…

(1) トラブル内容

購入希望者（買主様）から「〇〇万円の値下げをしてほしい」といった想定外の価格交渉を受けることがあります。

特に、売却を急いでいたり、売主側の知識が乏しい場合、相場より不利な条件で承諾してしまいがちです。

また、交渉が複数回に及び、最終的に「他の物件に決めた」と言われることもあります。

(2) 対策

• 査定価格を複数社に依頼し、相場感をしっかり把握しておく。
  • 相場観を身につけておくことで、値引き交渉に柔軟に対応できるようにしておくことが大切です。
• 希望価格だけでなく「最低限ここまでは譲れない」というラインを事前に決めておく。
  • どの程度まで値引きに応じるかを決めておくことで、価格交渉がスムーズになります。
• 売主様の状況やご希望にもよりますが、基本的には売却を急がず、時間的な余裕を持つことが大事。
  • あまり深く考えすぎない方が焦りを回避でき、結果的により高く売れるということに繋がります。
• 信頼できる不動産会社と契約し、交渉は任せるようにする。

適正な価格設定と専門家のサポートが、交渉を有利に進めるカギです。

【ポイント2】契約後の「契約解除」トラブル

(1) トラブル内容

売買契約が成立した後でも、買主の都合で「やっぱり買えなくなった」などの理由で契約解除されるケースがあります。

特に住宅ローン審査の否認や、自己都合によるキャンセルは、売主にとって大きな損害になる場合があります。

(2) 対策

• 契約時に「手付解除」「違約解除」の違いを理解し、違約金の設定を確認する。
• 買主の住宅ローンの事前審査の結果を確認する。
• 不動産会社に買主の信用調査をしっかり依頼する。

解除の種類や、手付金・違約金の内容を契約書にしっかり明記することが大切です。

【ポイント3】売却益にかかる税金の負担が想定外だった

(1) トラブル内容

不動産の売却益には譲渡所得税や住民税が課税されますが、これを把握していないと、思わぬ税金の請求に驚くことになります。

特に、購入時より高く売れた場合や、保有期間が短い場合は税率も高くなりますので、注意が必要です。

(2) 対策

• 譲渡所得税の仕組みを事前に確認する。
• 「特別控除」や「軽減税率」などの特例を活用する（※居住用財産の3,000万円控除など）
• 税理士に相談して、売却前に税金シミュレーションを行う。

税額が大きい場合は、納税資金の確保も忘れずに。

【ポイント4】売却後の瑕疵（かし）責任で損害賠償請求を受けた

(1) トラブル内容

売却後に「雨漏りが発覚した」「シロアリ被害があった」など、物件の不具合（瑕疵）が発覚し、売主が責任を問われることがあります。

場合によっては損害賠償や補修費の請求に発展することもあります。

(2) 対策

• 売却前にインスペクション（建物状況調査）を実施する。
  • 第三者機関による客観的な調査を行い、物件の不具合や劣化状況についてあらかじめ把握しておくことが重要です。
• 過去の修繕履歴や不具合を正直に開示する。
  • 売主様にとっては些細なことでも買主様にとっては重要なことの場合もあります。
• 契約時に瑕疵担保責任の範囲や期間を明記する。
  • 売買契約書に規定された内容は不動産会社からしっかりと説明を受けるようにしてください。

不具合を隠して売ると、後々大きなトラブルに発展するため、「誠実な開示」が鉄則です。

【ポイント5】媒介契約の選び方で失敗する

(1) トラブル内容

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、「一般」「専任」「専属専任」の3種類がありますが、違いを理解せずに契約すると

• 売却活動が不十分
• 情報公開が限定され、なかなか売れない

などの失敗を招きます。

(2) 対策

• 「一般媒介契約」：複数社に依頼できる（情報拡散重視）
• 「専任媒介契約」：1社のみだが、定期報告義務あり（売却活動の質が高い）
• 「専属専任媒介契約」：1社のみ＋自己発見取引不可（手厚いサポート）

物件や売主様の状況に応じて、最適な契約形態を選ぶことが重要です。また、信頼できる会社かどうか、事前に複数社から話を聞くこともおすすめします。

まとめ

不動産売却には、

1. 価格交渉の備え
2. 契約解除リスクの対策
3. 税金の理解と準備
4. 瑕疵責任の防止
5. 媒介契約の正しい選択

この5つのポイントが重要です。

どれも専門知識が求められますが、信頼できる不動産会社のサポートを得られれば、トラブルの大半は未然に防げます。

売却を検討中の方は、焦らずしっかり準備をし、疑問があれば早めに専門家に相談しましょう。

当社でも、売却に関する無料相談・無料査定を承っておりますので、不安な点がある方は、ぜひお気軽にご相談ください！

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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