中古住宅を買う時の注意点：インスペクション・リフォームの視点から

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

中古住宅を検討するとき、物件価格だけで決めてしまうと、購入後に思わぬ出費やトラブルが発生することがあります。

そこで重要なのが、建物の状態確認（インスペクション）とリフォーム計画です。

この記事では、買主様が押さえておくべきポイントをまとめました。

1. インスペクション（建物調査）の重要性

ポイント：目に見えない欠陥を把握する

インスペクションとは、建築士や専門家が住宅の構造や設備の状態を調査することです。

中古住宅では主に以下の項目をチェックします。

• 基礎・梁・柱などの構造部分
• 屋根や外壁の状態
• 配管・給排水・電気設備の劣化
• 雨漏りやシロアリ被害の有無
• 床・壁・天井の傾きやひび割れ

現地で目視だけでは気づかない問題も、専門家の目で事前に把握することができます。

また、調査結果によっては購入判断の参考になるだけでなく、リフォーム費用の見積もり精度も上がります。

2. リフォーム費用の見積もり

ポイント：物件価格だけでなく総費用で検討

中古住宅は、購入後にリフォームが必要なケースが多いです。

リフォーム費用は、物件の状態や希望する仕様によって変わります。

よくあるリフォーム項目

項目	目安費用（例）
水回り（キッチン・浴室）交換	50〜150万円
内装（クロス張替え・床材交換）	50〜100万円
外壁・屋根塗装	50〜150万円
屋根・基礎の補修	30〜100万円
全面リフォーム（フルリノベ）	500万円以上

事前にインスペクションで確認した劣化箇所をもとに、信頼できる施工業者から複数見積もりを取ることがポイントです。

3. 隠れた欠陥リスクと契約不適合責任

ポイント：事前調査＋契約書の特約で安心

中古住宅では、**見えない欠陥（雨漏り・シロアリ・構造の不具合）**が後から発覚するリスクがあります。

2020年の民法改正により、契約不適合責任という制度が適用され、売主は契約内容と異なる状態があれば責任を負うことになります。

ただし、以下の場合は注意が必要です。

• 「現状有姿渡し」の物件 → 買主が調査した範囲外の欠陥は責任対象外となる場合あり
• 契約書に「契約不適合責任免責特約」がある物件 → 売主は責任を負わない

→事前にインスペクションを行い、契約書に調査結果や修繕範囲の特約を反映してもらうと安心です。

4. 改築・リフォームの法的規制の確認

ポイント：建築基準法・都市計画・用途地域に注意

中古住宅のリフォームや増築には、建築基準法や都市計画法、用途地域の制限が関わる場合があります。

特に注意すべきポイント

• 増築・二世帯化など大規模リフォームは確認申請が必要
• 住宅の用途地域によって建ぺい率・容積率の制限がある
• 景観条例・耐震基準の改修義務がある場合も

→ 事前に市区町村の役所で建築確認情報や用途地域、規制の有無を確認しておくことが大切です。

5. チェックリストとしての活用例

中古住宅購入前に確認したい項目を整理すると：

• インスペクションの実施・報告書の取得
• 必要リフォームの見積もり・優先順位付け
• 契約書の「現状渡し・契約不適合責任」特約の確認
• 増築やリフォームに関わる法的規制の確認
• 隠れた欠陥があった場合の対応方法を契約書に反映

まとめ

中古住宅は、物件価格だけでなく建物の状態やリフォーム費用、法的規制も含めて総合的に判断することが大切です。

• インスペクションで隠れた欠陥を把握
• リフォーム費用の見積もりで総費用を明確化
• 契約書で責任範囲を確認
• 改築・増築の制限を事前チェック

この手順を踏むことで、購入後に後悔しない安心の中古住宅購入につながります。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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