瑕疵担保責任と契約不適合責任、どう違う？
吉田 亮介こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。
今回は、2020年4月の民法改正により大きく変わった「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いについて、分かりやすく端的に解説したいと思います。
1. 旧民法における「瑕疵担保責任」とは
従来の民法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵（欠陥）」があった場合、買主は売主に対して以下の請求ができました。
- 損害賠償請求
- 契約解除
ただし、この「瑕疵担保責任」には曖昧さがありました。
例えば「隠れた」とはどの程度か、「瑕疵」とは何を指すのかなど、トラブルになりやすかったのです。
2. 改正後の「契約不適合責任」とは
2020年4月の改正民法では「瑕疵担保責任」が廃止され、代わりに「契約不適合責任」が導入されました。
ここで大きく変わったのは、責任の範囲と買主が取れる手段です。
契約内容に適合しない場合、つまり「契約で合意した内容」と実際に引き渡された不動産が一致していない場合には、買主は次のような権利を行使できます。
- 追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
(1) 追完請求
売主に対し、不具合の修理や補修を求めることができます。
建物であれば雨漏りの修繕や設備の交換が該当します。
不動産は「代替物の引渡し」が難しいため、現実的には修補対応が中心です。
(2) 代金減額請求
修補が難しい場合や売主が応じない場合に、買主は代金の一部返還を請求できます。
例えば、給排水設備に欠陥があり修理費用が見込まれる場合、その分を差し引いた金額に減額することが可能です。
(3) 損害賠償請求
契約不適合により買主が被った損害について、売主に補償を求めることができます。
例えば、引渡し後のシロアリ被害で追加工事費用が発生した場合などです。
(4) 契約解除
重大な契約不適合がある場合、買主は契約そのものを解除できます。
解除が認められるのは、単なる小さな不具合ではなく「契約目的を達成できないほどの不適合」があるときに限られます。
このように、買主の選択肢が増え、売主にとっては責任の範囲が広がったことになります。
3. 売主が知っておくべきリスク
不動産売買では、建物の雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合など、引渡し後に「契約不適合」とみなされるケースが少なくありません。
特に注意すべきは以下の点です。
- 「契約内容」が基準になる
契約書に明記した内容が物件に備わっていなければ「不適合」とされます。したがって、売主としては物件の現況を正確に記載し、曖昧な表現を避けることが重要です。 - 追完請求への対応義務
買主から修補などを求められた場合、応じなければならないケースが出てきます。修理費用や工事対応の負担が想定されるため、事前にリスクを理解しておく必要があります。 - 説明義務の強化
瑕疵担保責任時代よりも「告知」の重要性が増しました。売主は知っている不具合は必ず告知し、後のトラブルを防ぐことが大切です。
4. まとめ
瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変更により、買主の保護は強化され、売主の責任は重くなりました。
不動産売却を検討されている方は、契約書の記載内容を丁寧に確認し、物件の現況を正直に開示することが、リスク回避につながります。
当社でも、売主様と買主様の双方が安心して取引できるよう、契約書の作成や告知のサポートを徹底していきます。
本日はここまで。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
投稿者プロフィール
- 代表取締役
- 株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。
最新の投稿
不動産コラム2026年1月10日どれを選べばいい？専任・一般の違いと売主にとって最適な媒介契約
不動産コラム2025年12月27日不動産売却で損しないための税金ガイド──3,000万円特別控除とは？
お知らせ2025年12月21日年末年始期間中の休業日のお知らせ-2025年-
不動産コラム2025年12月20日売却前にリフォームは必要？“直すべき／直さなくていい”判断基準
