住宅ローン残債があっても家は売れる？「抵当権抹消」の仕組み

こんにちは。
株式会社ホームリンク代表の吉田です。

「住宅ローンが残っているけど家を売りたい」というご相談は非常に多いです。

結論からいうと 住宅ローンの残債があっても家を売却することは可能 です。

ただし、ポイントになるのが「抵当権の抹消」です。

今回は、売却時の住宅ローン返済の流れや「抵当権」とは何か、抹消のために必要な書類について分かりやすく解説したいと思います。

1. 住宅ローンが残っていても売却できる理由

ほとんどの住宅ローンは、金融機関が「抵当権」という権利を設定することで貸し出されています。

抵当権とは、もし返済が滞った場合、金融機関がその不動産を競売にかけて回収できる権利のことです。

つまり、住宅ローン残債がある家は「金融機関の担保付きの不動産」 という状態になっています。

この状態では自由に売却や所有権移転ができないため、売却と同時に残っている住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるのです。

2. 売却時の流れ

住宅ローン付きの家を売る場合の基本的な流れは次の通りです。

1. 不動産会社に査定を依頼
   • 売却予定価格を確認し、ローン残高と比較します。
2. 売却活動
   • 購入希望者が決まったら、売買契約を締結。
3. 決済・引き渡し
   • 買主から売却代金が支払われる
   • そのお金で住宅ローンを完済
   • 金融機関が抵当権を抹消
   • 所有権移転登記をして買主に引き渡し

売却代金でローンが完済できれば問題ありません。

もし代金が足りない場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

3. 「抵当権抹消」とは？

抵当権抹消とは、住宅ローンを完済した後に金融機関が設定していた抵当権を外す手続きのことです。

抹消登記をしない限り、不動産の登記簿には「○○銀行の抵当権あり」と記載されたままになり、売却や新たな担保設定ができません。

売却時には司法書士が立ち会い、売却代金を使ってローンを完済 → その場で抵当権抹消の登記申請を行うのが一般的です。

4. 抵当権抹消に必要な書類

抵当権を抹消するには、金融機関から以下の書類が発行されます。

• 登記原因証明情報（抵当権が消える原因を証明する書類）
• 解除証書または弁済証書（ローンを完済した証明書）
• 金融機関の委任状（司法書士が代理で登記申請するための書類）

これらを司法書士に渡し、法務局で抵当権抹消登記を申請します。

5. まとめ

• 住宅ローン残債があっても売却は可能
• 売却代金でローンを完済し、同時に「抵当権抹消」を行う必要がある
• 不足分がある場合は自己資金を準備する
• 手続きは司法書士がサポートしてくれるので安心

「ローンが残っているから売れない」と諦める必要はありません。

まずはご自身のローン残高と、売却できる価格のバランスを確認することから始めてみてください。

当社でも無料査定・売却相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

本日はここまで。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

投稿者プロフィール

吉田　亮介代表取締役

株式会社ホームリンク代表。1978年1月生まれ。31歳で不動産業界に転職後、約14年間不動産売買仲介専門エージェントとして従事。その後、2023年12月に株式会社ホームリンクを設立し、代表取締役に就任。お客様との出会いやご縁を大切にする会社を目指しています。

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