Expenses
売却にかかる諸費用
不動産を売却する際にかかる諸費用についてご説明いたします。お客様や不動産の状況によって該当するものが変わってきますので、詳細についてはお問い合わせください。
1. 主な諸費用一覧
収入印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙（印紙税）にかかる費用です。契約書の額面に応じてその金額が変動します。
登記費用
住所、氏名や建物表題部の表示変更登記、抵当権抹消登記、地目変更登記等、場合によって必要です。
仲介手数料
仲介を担当する不動産会社に支払う報酬です。売買価格に応じて金額が変わります。
境界確定測量費用
売主様には境界を明示する義務があります。現地に境界標がない場合、土地家屋調査士に依頼して境界標を新設します。
その他の費用
お客様や物件状況によって、家財撤去・処分、建物の解体、リフォームやハウスクリーニング、引っ越し等の費用がかかります。
譲渡所得にかかる税金
不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。売却した年の翌年に確定申告を行います。詳細は税務署等にご相談ください。
2. 収入印紙代
不動産の売買契約を締結する際に、売買契約書に貼付する収入印紙にかかる費用のことで、収入印紙を貼付することで印紙税を納めることになります。
印紙税額は、以下の表のように契約書に記載された契約金額に応じてその税額が変動します。なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額（10万円）を超えるものについては、税率が軽減されます。
3. 登記費用
不動産の登記には様々な種類があります。特に、不動産売買において売主様に関係する不動産の登記には以下のようなものがあります。
- 所有権移転登記
- 表示変更登記
- 抵当権等抹消登記
- 地目変更登記
- 相続登記
(1) 所有権移転登記
不動産の所有権を移転する、つまり不動産の名義を変更する登記のことです。不動産売買における登記のうち、売主様と買主様の両方に必ず該当するのがこの所有権移転登記です。
所有権移転登記は、売主様（登記義務者）と買主様（登記権利者）の共同登記が原則となっていますが、実際には司法書士が代理人となって登記をすることがほとんどです。具体的には、決済当日に司法書士が作成した所有権移転登記の申請書類に、売主様、買主様がそれぞれご署名・押印をします。また、売主様には権利書や印鑑証明書、買主様には住民票等の書類を添付していただき、これらの書類をまとめて司法書士が法務局に提出します。
決済日に提出した書類を登記官がチェックして、特に問題がなければ受付日（決済日）をもって所有権が移転することとなります。
ちなみに、所有権移転登記がなぜ必要かと言うと、不動産売買などによって土地や建物の所有権など不動産に関する権利を取得した場合は、その旨の登記をしなければ、法律上、売買の当事者以外の第三者に対してその権利を取得したことを主張することができないと決められているからです（民法第177条）。つまり、これは自分が所有している不動産だよ、ということを客観的に他者に示す書類が登記簿であるということですね。
なお、所有権移転登記は名義変更の登記ですから、不動産売買によるものだけではなく相続や贈与の際にも該当します。
(2) 表示変更登記
表示変更登記とは、登記事項証明書に記載された事項と現在の状況が異なる場合に、現在の状況に合わせて登記内容を変更する登記のことで、不動産売買に関係する表示変更登記は概ね以下の3つです。
- 登記名義人住所変更登記
- 登記名義人氏名変更登記
- 建物表題部表示変更登記
➀ 住所変更登記
不動産売買の実務上最も多いケースとしては、住所変更登記です。登記簿に記載された住所と、現在の住所（住民票に記載の住所）が異なっている場合に、登記簿記載の住所を現在の住所に登記内容を変更する登記が住所変更登記です。
住所変更登記の注意点として、登記に必要な添付書類がきちんと揃えられるかという点が挙げられます。というのも、住所変更登記を行う場合、登記簿記載の住所と現在の住所までの住所移転の経緯が証明できる書類の添付が必須となるからです。
通常、現在の住民票を取得すると、現在の住所とその一つ前の住所が掲載されていますので、登記簿記載の住所から現住所まで1回引っ越し（住民票の移動）の場合には大きな問題ではありません。登記簿上の住所から現住所まで複数回（2回以上）引っ越しをして、且つ、その都度住民票の移動を行なっている場合に注意が必要です。
現在の住民票だけではそれまでの住所移転の経緯が証明できませんので、別途、戸籍の附票という書類が必要となります。これは本籍地の役所などで取得することになるため、事前にしっかり本籍地を確認しておくことと、本籍地が遠方の場合、郵送による取得になるため時間がかかるという点をしっかり把握しておいてください。
また、戸籍の附票については自治体によってその保存期間や保存状態が異なることがあるため、登記簿記載の住所から現住所までの住所移転の経緯が証明できない（書類が足りなくて繋がらない）ということもあります。
② 氏名変更登記
例えば女性の方が所有者で、ご結婚やご離婚などで名字が変わった場合には氏名の表示変更登記が必要となります。
氏名変更登記の場合には、戸籍の記録事項証明書といって以前は戸籍謄本とは戸籍抄本と呼んでいた書類が必要になります。
③ 建物表題部変更登記
表題部というのは登記簿に記載された情報の中の一部分を指しますが、主に不動産の所在・地番・面積などを記載した箇所です。
こちらも個別の案件によって異なるのですが、例えば中古戸建ての売買の際に、登記簿上の床面積と実際の床面積が異なる場合に行う登記のことです。
金融機関が融資をする際に床面積が異なっていると、審査に通らないことがあります。基本的には売主様が行うことが多いですが、契約内容等によって買主様が行う場合もあります。
このように、簡単そうに見えて実は意外な落とし穴が待ち構えていることもあるのが表示変更登記です。当社では司法書士の先生と密に連携を図り、決済時に大きなトラブルとならないよう早めの対応を心がけていますので、ぜひ一度ご相談ください。
(3) 抵当権等抹消登記
住宅ローンを利用する場合、金融機関は不動産を担保にして融資を行いますが、万が一、住宅ローンの支払いが滞り、返済が不可能となった場合、金融機関は担保にしていた不動産を処分してお金を回収します。これを優先的に行うことができる権利のことを抵当権と言います。
売主様が売却する不動産を過去に購入した際に設定した抵当権が今現在も残っている場合、売却する際にこの抵当権の抹消登記を行う必要があります。
完済している場合は手続きを行うだけですが、残債がある場合には、買主様よりお支払いいただく売買代金の一部を充当することで抵当権を抹消します。これらの手続きには金融機関との連携が重要なため、事前に担当者の把握と打ち合わせ、決済当日の流れなどをしっかり確認しておく必要があります。
(4) 地目変更登記
土地の登記簿に記載されている事項のひとつに、宅地、雑種地、原野、山林、田、畑などの「地目」があります。土地の種類みたいなものですが、地目変更登記とはこの地目を変更する登記です。
基本的には買主様が行うことが多いですが、土地の状況によっては売主様が行うことも少なくありません。例えば、田や畑を売買する場合に、売主様が非農地証明書を取得して現在の田から雑種地に変更して売買を行う、というケースです。
地目変更については、個別の案件ごとに異なってきますので、詳細については一度お問い合わせください。
(5) 相続登記
登記名義人が亡くなっている不動産を売却する場合、この相続登記が必須となります。
相続についてはそれぞれの案件によって細かな対応が必要となるため、当社では信頼できる司法書士の先生をご紹介させていただきます。
4. 仲介手数料
不動産会社にお支払いいただく費用が仲介手数料です。宅地建物取引業第46条において、宅地建物取引業者の報酬について規定されています。
宅地建物取引業第46条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
第3項の規定により、 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額として国土交通省のホームページに掲載されています。これによると、不動産売買における報酬の額は、宅地もしくは建物の価額のうち次の表に掲げた区分に対してそれぞれの割合を乗じて得た金額を合計した金額としています。
| 200万円以下の金額 | 100分の5.5 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 100分の4.4 |
| 400万円を超える金額 | 100分の3.3 |
少し分かりにくいと思いますので例を挙げてみます。
例１：売買価格1,000万円の場合
- 200万円以下の金額 → 2,000,000円×5.5/100 ＝ 110,000円
- 200万円を超え400万円以下の金額 → 2,000,000円×4.4/100 ＝ 88,000円
- 400万円を超える金額 → 6,000,000円×3.3/100 ＝ 198,000円
➀～③を合計した金額（396,000円）が仲介手数料となります。
例2：売買価格360万円の場合
- 200万円以下の金額 → 2,000,000円×5.5/100 ＝ 110,000円
- 200万円を超え400万円以下の金額 → 1,600,000円×4.4/100 ＝ 70,400円
➀～②を合計した金額（180,400円）が仲介手数料となります。
補足
上記の計算方法は数式が複数あって計算ミスや計算漏れが発生することもありますので、以下のような速算式を使うのが一般的です。
- 売買価格×3%＋60,000円＋消費税10%
例1の場合、1,000万円×3%+60,000円=360,000円、360,000円に消費税10%を掛けると396,000円となります。ただし、この速算式は売買価格が400万円以上の時にしか使えませんので注意が必要です。
5. 境界確定測量費用
一般的な不動産売買契約書では、契約条項に境界の明示についての規定があります。
売買契約書第4条
（境界の明示）
売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。
区画整理地や大規模分譲地内については造成工事完了当時に境界標をすべて設置していることが多いのですが、団地ができてから30年以上経過している場合等には境界標の全部または一部が欠落していることが散見されます。理由はどうあれ、現地に境界標が設置されていない土地については、売主様の費用負担にて境界確定測量を行い、境界標を新設していただく必要があります。
と言っても実際に売主様が自ら現地で測量するわけではなく、土地家屋調査士という専門家に依頼します。依頼を受けた土地家屋調査士は、現地確認に始まり、資料集め、土地の測量、仮境界の設定、隣接地及び道路管理者との現地立会、境界標の設置、成果品の納品までの業務を行います。これら一連の業務は、特に問題がなければ約1ヶ月前後で完了することが多いです。
なお、測量に入るタイミングですが、通常では売買契約後、買主様の融資（住宅ローン）の本審査の結果が承認となったタイミングで行っていただきます。ただ、測量作業中に隣地所有者の協力やご理解がいただけない、ブロック塀等が越境していて解決できない等の理由で通常よりも時間がかかったり、最悪の場合、境界確定ができないということにもなりかねませんので、可能な限り、売却に入る前に土地家屋調査士への依頼を進めていただくこともご検討ください。
境界確定測量費用は、敷地面積や境界のポイント数にもよりますが約30～40万円見ておくのが良いでしょう。
6. その他の費用
これらの費用の他に、お客様や売買物件の状況によってかかる費用が変わってきます。詳細につきましては当社にご相談ください。
(1) 家財撤去・処分費用
お客様ご自身やご両親が住んでいた家については、室内や倉庫内に家具や生活用品等の家財が残ったままの状態であるケースが数多くあります。これらの家財につきましては、物件のお引渡しまでに撤去・処分していただき、すべて空っぽの状態にしていただく必要があります。
引っ越した後で家財がほとんどない状況であれば、お客様ご自身で撤去していただくことも可能かと思いますが、相続した家等の場合には生活用品一式が丸々残っていることも多く、なかなかお客様ご自身で撤去することは難しいと思います。
そのため、通常はリサイクル業者等に依頼して撤去及び処分していただきますが、これらにかかる費用が家財撤去・処分費用です。
費用の目安としては、家財一式が丸ごと残っている場合で一部屋分が約50,000円前後です。例えば、4LDKの家であれば約20～25万円、5LDKだと25～30万円前後という感じです。実際には、作業日数や人員も関係してきます。
当社では、信頼できる業者様をご紹介できますので、まずはお見積りを取ることから始めてみましょう。
(2) 建物解体費用
古家付土地として売却した場合、基本的には買主様の費用負担にて建物解体を行うのが一般的ですが、契約内容によっては売主様が解体してお引渡しする、いわゆる解体更地渡しという取引形態もあります。この場合にかかるのが建物解体費用です。
ただし、特段の理由がない限りはトラブル回避にもなりますので買主様に解体していただく方が良いかと思います。
解体費用の目安は、約200～250万円ですが、建物の構造、規模、敷地面積、外構の状況等によって大きく変わってきますので、こちらもまずはお見積りを取りましょう。
補足
様々なトラブル事例が考えられますが、代表的なものを挙げてみます。
- 建物解体後、解体工事の内容が買主様の思っていたものとは違った場合
- 建物解体後、買主都合で契約解除となる場合（解体費用をどうするかでトラブルになる）
- 建物解体後、買主都合でお引渡し日が延期となり1月1日を過ぎてしまう場合（固定資産税の金額が変わるため精算の際にトラブルになる）
- 建物解体中に解体現場での不慮の事故等で物件自体に瑕疵が生じてしまう場合
(3) 修繕・リフォーム費用
一戸建てやマンションの場合、現在の不具合箇所の状況によっては売主様が修繕またはリフォームをした方が良い場合もあります。
障子が破れている、壁紙が汚れているなど、見た目の印象が悪くなるような箇所については売主様が修繕することで見栄えが良くなり、買主様からの印象が良くなる効果が期待できます。
ただし、基本的には不具合箇所の修理・修繕程度に留めておいた方が良いでしょう。
リフォームは買主様の好みの問題もあり、却って売れづらくなる可能性もあるからです。
(4) ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは、修繕やリフォームと同様に売却物件の見た目の印象を良くするために行います。
キッチンやお風呂などの水あかも見違えるほど綺麗になりますので、見た目の印象はグッと良くなります。
ただし、築年数が古くて全体的にリフォームが必要な物件ではあまりその効果が期待できないかもしれませんので、ケースバイケースでの判断が必要です。
(5) 建物状況調査費用
建物状況調査はインスペクションとも言われますが、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。
建物状況調査を実施することにより建物の不具合箇所が明らかになるため、売買取引に際してのトラブルを回避できるというメリットがあります。
引渡し後に発覚する不具合関連のトラブルは実際に多くありますが、建物状況調査を実施しておけば、売主様は不具合箇所を売却前に明らかにでき、また、買主様はあらかじめ不具合箇所を把握したうえで購入を検討することができますので、こういったトラブルが起こり得ません。
デメリットとしては、当然ですが費用がかかる点です。
基本的には売主様が実施する方が良いのですが、売主様の了解があれば買主様でも実施できますので、案件によって話し合う必要があります。
(6) 住宅ローンの一括返済手数料
売却物件に抵当権が付いている場合、売却に際して抵当権の抹消（＝住宅ローン残債の一括返済）を行う必要があります。
このとき、金融機関に支払う手数料が住宅ローンの一括返済手数料です。
金融機関にもよりますが、約30,000～50,000円かかります。
(7) 引っ越し費用
現在、居住中の場合、お引渡しの時までに退去しておく必要がありますので、その費用がかかります。
住み替えを予定している方は、売却と購入のタイミングや段取りも重要です。
住み替えの方は以下のページもご参照ください。
株式会社ホームリンク 
7. 譲渡所得にかかる税金
不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを譲渡所得にかかる税金といいます。利益が出た場合には確定申告が必要となりますので、該当する売主様は売却した年の翌年に申告を行います。
譲渡所得税についての詳しい解説は以下のページをご参照ください。
8. まとめ
ここでは、不動産売却にかかる主な費用について、その解説とおおよその金額についても触れてきました。
実際の費用については、物件やお客様の状況、売却プランなどによって変わりますので、あくまでも目安として捉えておいていただければと思います。
当社では、信頼できる司法書士、土地家屋調査士、解体業者、家財撤去・リサイクル業者などとの連携を強化して、お客様に気軽にお見積りいただけるよう心がけていますので、ぜひ一度当社にご相談ください。
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